02/07/2022
18/06/2022
Việc mua bán căn nhà rất là phức tạp, tuy nhiên bạn hãy tham khảo bài viết dưới đây để biết về các thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật.
Trên thực tế có rất nhiều người gặp phải trường hợp khi mua nhà gặp phải căn nhà chủ nhà muốn bán lại nhưng đang bị thế chấp ở ngân hàng. Căn nhà đang thế chấp ở ngân hàng tức là các khoản vay của khách hàng được đảm bảo theo hợp đồng tín dụng hay hợp đồng thế chấp.
Theo quy định của pháp luật dân sự thì tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nếu tài sản gắn liền đất thuộc quyền sở hữu bên thế chấp thì tài sản gắn liền đất cũng phải thuộc về tài sản thế chấp. Và theo quy định tại Điều 320 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp (người chủ nhà) không được bán, trao đổi, thay thế hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp (phía ngân hàng) đồng ý.
Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.
Ngân hàng và người chủ căn nhà cùng với bạn lập một Thỏa thuận giữa ba bên (bằng văn bản) liên quan việc: đặt tiền cọc mua nhà ở bên bán, trả nợ gốc, lãi vay của bên bán cho ngân hàng và các thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.
Căn cứ vào sự thỏa thuận giữa ba bên sẽ thực hiện trình tự mua bán như sau:
Bên mua sẽ chuyển tiền cọc tương ứng số tiền cần phải trả (gốc và lãi) cho ngân hàng.
Ngân hàng nhận đủ số tiền, ra thông báo giải chấp nhà đất và bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
Bên mua thực hiện việc giải chấp tại văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền bên bán).
Giải chấp xong, bên mua và bên bán cùng tới phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và bên mua sẽ phải thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán như thỏa thuận.
Bên mua sẽ nộp hồ sơ thực hiện các thủ tục sang tên tại phòng đăng ký đất đai.
Chủ căn nhà đưa ra tài sản khác nhằm đảm bảo cho khoản vay và rút sổ đỏ của căn nhà muốn bán để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ phải trả lại sổ đỏ và đưa ra thông báo giải chấp, chủ sử dụng nhà đất sẽ phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch.
Sau khi hoàn tất thủ tục với ngân hàng, hai bên đến văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Sau khi ký hợp đồng và công chứng thì bên mua sẽ làm các thủ tục sang tên tại phòng đăng ký đất đai, nộp thuế thu nhập của cá nhân, lệ phí trước bạ nhà đất và nhận sổ đỏ đã sang tên cho bên mua.
Nói tóm lại, việc mua bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng sẽ diễn ra thuận lợi và an toàn khi bạn áp dụng những gì được chúng tôi chia sẻ trên đây.
Ký cam kết giữa ba bên (ngân hàng, bên bán và bạn) về nội dung liên quan việc thanh toán tiền mua nhà đất giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán các khoản tiền nợ hay vay của bên bán với ngân hàng, cam kết này sẽ phải có chữ ký giữa 3 bên và có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ phải thanh toán cho phía ngân hàng một khoản tiền bằng số tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán số tiền gốc và lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang được thế chấp và đưa sổ cùng tiền thừa (nếu có) cho bên bán.
Bạn và bên mua cùng đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Hai bên mang theo các giấy tờ như: chứng minh thư hay căn cước công dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận trong tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đã đăng ký kết hôn.
Nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi đăng ký nhà đất.
Hồ sơ sang tên sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau:
Hợp đồng mua bán đã công chứng chứng thực
Bản gốc chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Chứng minh thư hay căn cước công dân và sổ hộ khẩu.
Đơn xin đề nghị đăng ký biến động
Đơn xin đề nghị cấp đổi hay cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(Nguồn tổng hợp - muabanchinhchu.vn chỉnh sửa)
