Năm 2025, tiến trình đàm phán các thương vụ M&A có xu hướng kéo dài, phản ánh thế giằng co giữa kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai và góc nhìn thực tế về định giá tài sản. Điểm nổi bật là sự trỗi dậy của nhà đầu tư trong nước, khi khối nội đã vượt qua khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo.
Tấp nập mua bán
Theo báo cáo tài chính quý IV/2025 của Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã chứng khoán: DIG), doanh thu thuần của DIG đạt gần 3.000 tỷ đồng, gấp 6,6 lần cùng kỳ. Trong đó, doanh thu từ kinh doanh bất động sản đóng vai trò chủ đạo với gần 2.900 tỷ đồng, gấp 9,2 lần cùng kỳ.
Kết quả này là do vào cuối năm 2025, DIG thông qua việc chuyển nhượng 4 phân khu thuộc dự án Khu đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước, bao gồm các phân khu 1, 2, 3 và 7.1.
Trong đó, ba phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích gần 31 ha do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An đầu tư, được chuyển nhượng cho Công ty CP TNT Phú Hòa với giá hơn 2.465 tỷ đồng. Phân khu 7.1, diện tích gần 14,4 ha do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh đầu tư, được chuyển nhượng cho Công ty CP Everland An Giang, với giá trị dự kiến hơn 489 tỷ đồng.
Báo cáo tài chính của DIG cho thấy, trước thời điểm chuyển nhượng hai công ty con, Thiên An có giá gốc gần 1.134 tỷ đồng, Thiên Minh là 759 tỷ đồng. Tính tới cuối năm 2025, DIG không còn ghi nhận Thiên An và Thiên Minh trong danh sách công ty con. Như vậy, thương vụ đã được hoàn tất trước khi bước sang năm 2026.
Tương tự, trong quý 4, Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL) đã có động thái thoái toàn bộ vốn khỏi các công ty con. Điển hình, NVL bán hết vốn ở Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao Nguyên Xanh với giá trị chuyển nhượng 10 tỷ đồng, Công ty TNHH Nova Property Management gần 139 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Bất động sản An Phú Đông gần 7 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Kim Yến 164 tỷ đồng.
2025 cũng là năm ghi nhận biến động cổ đông lớn của Tổng công ty Thủy sản Việt Nam (Seaprodex – mã chứng khoán: SEA). Tính tới cuối năm 2025, Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh Vốn Nhà nước (SCIC) vẫn là cổ đông lớn nhất sở hữu 63,38% vốn, tiếp đến là Địa ốc Ngân Hiệp chiếm 24,03% vốn, Đầu tư Redwood nắm 8,44% vốn điều lệ SEA.
Báo cáo tài chính quý IV/2025 của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land – mã chứng khoán: SCR) tiết lộ, khoản trả trước cho người bán ngắn hạn gần 1.110 tỷ đồng, gấp đôi đầu năm. Riêng khoản trả trước hơn 358 tỷ đồng cho Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh An Việt được thuyết minh là tiền ứng trước theo hợp đồng hứa chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cổ phần, nhằm nhận chuyển nhượng 48.998% vốn điều lệ tại Công ty CP Đầu tư Tín Nghĩa – Á Châu.
Phối cảnh dự án Cù lao Tân Vạn.
Trước đó, vào đầu tháng 10/2025, TTC Land đã thông qua việc nhận chuyển nhượng hơn 27,5 triệu cổ phần Đầu tư Tín Nghĩa – Á Châu từ các cổ đông hiện hữu, thương vụ dự kiến thực hiện trong giai đoạn quý IV/2025 đến quý I/2026 và tổng giá trị không vượt quá 10% tổng tài sản theo báo cáo tài chính gần nhất được kiểm toán hoặc soát xét.
Tín Nghĩa – Á Châu là chủ đầu tư dự án Cù lao Tân Vạn có quy mô hơn 48 ha nằm tại phường Biên Hòa, với phía Bắc giáp sông Đồng Nai và đối diện Cù lao Phố, phía Đông cũng giáp sông Đồng Nai, phía Tây giáp rạch Ông Dầu, phía Nam giáp rạch Bà Lồ. Tổng vốn đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.
Chiến lược chọn lọc
Tại TPHCM, Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn chào bán 2 dự án chung cư. Cụ thể, dự án High Intela có diện tích 7.826 m2 trên đường Võ Văn Kiệt và dự án West Intela diện tích 2.954 m2 trên đường An Dương Vương. Cả hai dự án đều đã xây dựng xong phần hầm móng, với tổng giá chào bán khoảng 500 tỷ đồng.
Khải Hoàn Land cho biết, cuối quý I/2026 sẽ ra mắt dự án Khải Hoàn Imperial tại quốc lộ 13 (phường Thuận An, TPHCM). Dự án rộng hơn 1,1 ha, gồm 2 block chung cư cao 40 tầng với khoảng 3.000 căn hộ. Dự án này được Khải Hoàn Land M&A thành công trong năm 2025 và hoàn tất pháp lý chỉ sau 6 tháng.
OBC Holdings cũng đã M&A thành công 5 quỹ đất và đang hoàn thiện pháp lý để triển khai xây dựng trong năm 2026. Đáng chú ý, các dự án cung cấp sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc tầm trung.
Các chuyên gia cho rằng triển vọng M&A bất động sản 2026 khá tích cực, nhờ loạt động lực quan trọng như việc cải tiến Luật Đất đai và thủ tục đầu tư, thị trường trái phiếu minh bạch hơn cùng làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng tiếp tục kéo dòng vốn vào vật liệu, công nghiệp và sản xuất xuất khẩu.
OBC Holdings cũng đã M&A thành công 5 quỹ đất và đang hoàn thiện pháp lý để triển khai xây dựng trong năm 2026.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL cho rằng, thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, nhờ Việt Nam kiên trì hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy các tiêu chuẩn phát triển xanh và đẩy mạnh chuyển đổi số. Tuy nhiên, dư địa không còn rộng khi cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư sẽ khốc liệt hơn, trong bối cảnh yêu cầu về chất lượng tài sản ngày càng khắt khe, còn số lượng dự án có pháp lý hoàn chỉnh ngày càng trở nên khan hiếm.
Theo Avison Young, trong năm 2025, tiến trình đàm phán các thương vụ M&A có xu hướng kéo dài, phản ánh thế giằng co giữa kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai và góc nhìn thực tế về định giá tài sản. Điểm nổi bật là sự trỗi dậy của nhà đầu tư trong nước, khi khối nội đã vượt qua khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục theo đuổi chiến lược chọn lọc, tập trung vào các dự án quy mô lớn, có pháp lý rõ ràng và tiềm năng phát triển dài hạn.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, thị trường hiện đang nghiêng về phía nhà đầu tư, song mức độ thận trọng vẫn rất cao. Các bên duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, đặc biệt ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành. Những thương vụ thành công thường mang tính đột phá, giúp tái định vị tài sản và sắp xếp lại cục diện thị phần cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
“Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tái phân bổ, Việt Nam – với vị trí địa lý chiến lược và triển vọng kinh tế tích cực – được dự báo sẽ tiếp tục hưởng lợi khi nhu cầu đầu tư gia tăng từ năm 2026”, ông David Jackson nói.
