10/11/2023
02/07/2022
18/06/2022
Thời gian qua, phân khúc đất nền dự án thu hút mạnh mẽ các thành phần tham gia vào thị trường, từ các cơ quan nhà nước cấp phép đầu tư, các chủ đầu tư, nhà đầu tư đến người mua. Đây là phân khúc có mức độ tăng trưởng hàng đầu ở thị trường bất động sản hiện nay.
Đối với cơ quan nhà nước địa phương, việc phê duyệt các chủ trương cho các dự án đầu tư phân lô bán nền là phương án nhanh chóng nhằm thu được nhiều ngân sách cho địa phương từ việc thu phí sử dụng đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng.
– Với các nhà đầu cơ và nhà đầu tư thứ cấp: Đất nền là tài sản được yêu thích nhất do tốc độ tăng giá ổn định cao theo thời gian. Tại Đà Nẵng, giá đất nền trung bình 10 năm qua tăng bình quân 5 đến 7 lần, thậm chí có nhiều vị trí tăng đến 10 lần. Đây là sản phẩm có thể dễ dàng tạo “sóng” trên thị trường nhờ thu hút nhiều người tham gia. Với Chủ đầu tư: việc thực hiện dự án phân lô bán nền thường mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn và rút ngắn được thời gian thu hồi vốn hơn so với việc thực hiện đồng thời cả khâu xây nhà để bán, với họ “thời gian là tiền bạc”.
– Với những người dân có nhu cầu để ở: tâm lý có lô đất để làm của riêng, để xây nhà ở độc lập hiện vẫn là xu thế chủ đạo. Mặc khác, khi thị trường còn tình trạng giá căn hộ rao bán ngang bằng hoặc xấp xỉ giá đất nền thì người mua sẽ ưu tiên mua đất hơn.
Thế nhưng, sự phát triển quá mức loại tài sản này cũng đã để lại nhiều hệ lụy và hậu quả lâu dài cả về mặt kinh tế lẫn môi trường và xã hội.
Việc phát triển quỹ đất nền để ở, không mang lại nhiều giá trị lâu dài cho nhà nước: Để đơn giản, nhà nước có thể coi như là một Chủ thể lớn, đất đai được xem như là nguồn lực lớn nhất và vai trò của nhà nước là phải làm như thế nào để phát huy tối ưu giá trị của tài sản này. Hầu hết, các dự án đô thị phát triển theo hình thức là phân lô bán nền, đa phần đều chuyển đất từ các mục đích khác nhau sang loại đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, đến đây nhà nước thu tiền 1 lần như xong; nguồn thu thuế sử dụng đất hàng năm hiện nay không đáng kể. Nhà nước chuyển tài sản này thành nguồn vốn, bổ sung vào ngân sách một lần và gần như chấm dứt việc hưởng giá trị gia tăng từ quỹ đất ở.
Trong khi đó, nếu chuyển sang đất thương mại, dịch vụ hay sản xuất kinh doanh với thời hạn sử dụng 50 năm (được gia hạn thêm 20 năm tùy theo khu vực) thì mức thu tiền so với đất ở là từ 60% đến 80%; mặt khác khi sử dụng loại đất này thì các nhà đầu tư thường phải sớm tiến hành xây dựng, vận hành và khai thác từ sớm, từ đó sẽ mang lại nhiều giá trị cho ngân sách nhà nước thông qua việc đóng thuế, phí,… Đồng thời giúp giải quyết công ăn việc làm và mang lại nhiều giá trị cho xã hội.
Phát triển ồ ạt các dự án đất nền để ở làm cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho nhà đầu tư phát triển trong tương lai.
Việc phát triển các dự án đất nền để ở không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất: Hiện nay, các chủ sở hữu sau khi chia lô thường xây dựng nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình với loại hình nhà ở thấp tầng nên hệ số sử dụng đất khá thấp; làm thiếu quỹ đất để xây dựng khu vui chơi, công viên, cây xanh, công trình công cộng.
Đất ở chuyển mục đích sang thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh dẫn đến xung đột, quá tải hạ tầng đô thị: Nhiều nhà đầu tư mua đất ở sau đó phải chuyển sang xây dựng nhà hàng, khách sạn, các công trình dịch vụ thương mại,… để khai thác giá trị dòng tiền. Điều này đã tạo nên một xung đột trong quá trình sử dụng với các hộ gia đình xây nhà để ở, đồng thời làm quá tải hạ tầng đô thị tại khu vực.
Phát triển dự án đất nền để và không đưa vào sử dụng sẽ làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội: Hiện nay, nhiều khu đô thị phân lô bán nền xong nhưng rất nhiều đất nền vẫn đang nằm trong tình trạng bỏ hoang, không xây dựng nhà cửa; đất đai không đưa vào sử dụng, hạ tầng xuống cấp,… đã gây nên tổn thất rất lớn cho xã hội, nguồn vốn đầu tư bị chôn vùi, tốn kém nhiều chi phí cho việc bảo quản và duy trì hạ tầng.
Tóm lại, phát triển các dự án phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả ngắn hạn về mặt kinh tế và xã hội. Về lâu dài sẽ phát sinh ra nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội. Tuy nhiên, trong định hướng phát triển kinh tế, xã hội luôn tồn tại song hành về các lợi ích, chiến lược và mục tiêu trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Vấn đề cần đặt ra là làm thế nào để dung hòa các mục tiêu này.
Vừa qua, đã có thông tin Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đang có hướng siết chặt hơn trong “phân lô bán nền”. Toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các “thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án “phân lô bán nền”. Điều này đang gây ra nhiều tranh cãi giữa các thành phần tham gia thị trường bất động sản. Quan điểm cá nhân thì tôi ủng hộ việc hoàn thiện chính sách theo hướng đề xuất của dự thảo. Tuy nhiên, việc cần làm là phải thống kê, tổng hợp và đánh giá một cách toàn diện lại đặc thù cơ cấu sản phẩm tại mỗi địa phương; cung – cầu của thị trường như thế nào; mức độ đưa vào khai thác sử dụng của các sản phẩm đất nền hiện đang có; quỹ đất dự trù cho phát triển trong tương lai… để đưa ra chính sách linh hoạt cho từng địa phương.
Thay vì cấm hoàn toàn thì có thể điều chỉnh thông qua việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch theo hướng hạn chế tỷ trọng của đất nền, tăng diện tích tiện ích công cộng; tăng diện tích đất phát triển nhà ở cao tầng, đất làm nhà ở xã hội, đất thương mại dịch vụ… Đồng thời cần phải cân nhắc lại cách tính giá thu tiền sử dụng đất đối với loại đất thương mại dịch vụ, quy hoạch phân chia lô đất thương mại dịch vụ với quy mô diện tích vừa phải và hạn chế cho chuyển đổi đất ở trong khu dân cư sang làm thương mại dịch vụ để khuyến khích các nhà đầu tư phát triển quỹ đất thương mại dịch vụ, góp phần tăng hiệu quả việc sử dụng đất.
Đối với các đô thị đặc biệt nói trên, trong quy hoạch cần phải quy định về chỉ tiêu, kiến trúc, nhà mẫu công trình và cần quy định thời gian xây dựng công trình, đưa đất vào sử dụng. Đồng thời, cần gắn với cơ chế kiểm tra và có chế tài xử phạt đủ mạnh cũng là giải pháp quản lý hiệu quả, khắc phục các vấn đề bất cập trong quá trình phát triển dự án đất nền hiện nay.
(Nguồn tổng hợp - Kenhdautu.vn chỉnh sửa)
